PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN

   La prescripción adquisitiva o “usucapión”, es un derecho por el cual una persona adquiere la propiedad de una cosa por haberla poseído durante el tiempo fijado  por la ley.     

  El caso que más nos interesa y trataremos es el de aquéllas personas que durante mucho tiempo poseyeron un inmueble “con ánimo de dueño”, a los cuales la ley les permite adquirir la propiedad. La prescripción adquisitiva rige también para las cosas muebles, pero solo para las registrables, robadas o perdidas, porque para las demás, la ley presume que quien la posee es el dueño.

   La ley prevé dos supuestos para adquirir la propiedad de un inmueble por la posesión: la decenal y la veinteañal.

   Para que proceda la prescripción por la posesión durante diez años, debe tratarse de una persona que adquirió el inmueble de buena fé (cree ser el legítimo dueño), con justo título (escritura pública), pero que existió algún error respecto a la persona que enajenó (por ej: que no era dueño o no era capaz para transmitir). Atento a que hoy los escribanos antes de escriturar deben pedir un informe al Registro de la Propiedad para verificar si el presunto vendedor realmente es el dueño, esta hipótesis difícilmente se produzca.

    En cambio, sí es muy frecuente la prescripción o usucapión veinteañal, porque aquí la ley no exige ni título ni buena fé. Es decir que si usted posee un inmueble durante veinte años, aunque sepa que no es el dueño ni tenga ningún título,  la ley considera que ha adquirido la propiedad, y,  juicio de “usucapión” de por medio, puede inscribir la misma a su nombre.

    Pero para que esta prescripción veinteañal proceda, la posesión debe haber sido realizada con una serie de requisitos. En primer lugar debe ser una posesión “con ánimo de dueño”, o sea, con la intención de adueñarse de la cosa;  no puede usucapir aquél que vivió en una casa como cuidador, inquilino o porque se la prestaron. La posesión tiene que ser también pública y sin interrupciones.

    Para que podamos hacer valer esta prescripción veinteañal, debemos iniciar el juicio de “usucapión”, en el cual deberemos demostrar que efectivamente poseímos el inmueble durante veinte años en la forma que prescribe la ley. Esta cuestión, la de la prueba, es una de las más importantes, porque podemos haber estado veinte años con “ánimo de dueño”, pero si no podemos demostrarlo de nada servirá. La ley considera como actos que demuestran ese ánimo el pago de impuestos  (realizada a lo largo del plazo de posesión, no sirve pagar veinte años juntos), la construcción, plantación, cercado o actos jurídicos como alquilar el inmueble.

    Si podemos recabar todos estos antecedentes, deberemos preparar un plano especialmente diseñado por un agrimensor, y concurrir a un abogado para que haga el trámite judicial, que actualmente demora más de dos años, fruto de la cantidad de requisitos procesales que hay que cumplir.

    Pero también puede suceder el caso opuesto, que hayamos estado veinte años poseyendo a título de dueño y el titular registral (o sus herederos) nos reclamen la propiedad, en este caso deberemos invocar nuestro derecho en el pertinente juicio como defensa.

    Al igual que la prescripción liberatoria, la adquisitiva también puede ser criticada como injusta, porque una persona que no es dueña se apropia  por el solo hecho de poseer durante mucho tiempo, pero esta institución tiene fundadas razones para existir. En primer lugar debemos tener en cuenta la “función social” que debe cumplir la propiedad, puesto que no es bueno que existan propiedades abandonadas u ociosas; un segundo argumento es la necesidad del Estado de recaudar impuestos (quien abandona una propiedad generalmente no paga impuestos, ni servicios ni mantiene limpio el predio); también viene a hacer justicia en aquéllos casos en que personas compraron la propiedad mediante un boleto de compraventa que se perdió o destruyó o incluso aquéllos que compraron “de palabra”, como antes se hacía, y que no tienen otra forma de hacer valer su derecho;  pensemos en los casos de gente muy humilde como los cuidadores de cabras en el norte del país, en los cuales las tierras se fueron transmitiendo de padres a hijos durante muchas generaciones, pero que nunca se escrituraron ni se hizo trámite alguno.

    Es importante tener en cuenta que el boleto de compraventa no es “justo título”, y por ende no sirve para la posesión decenal. Pero el comprador por boleto goza de una forma más rápida de ejercer su derecho que la usucapión, mediante el juicio de escrituración.-

    Como el lector habrá podido notar, tanto la prescripción liberatoria como la adquisitiva tienen una importancia fundamental en la sociedad, son “ordenadores” de las relaciones jurídicas, pero en ambos casos están regidas por normas específicas, y además muchas veces se ven modificadas por decisiones de los Tribunales que las “reinterpretan”,  por eso, para poder ejercer los derechos que otorgan ambas instituciones, es siempre recomendable que las personas estén bien asesoradas con su abogado quién las orientará acerca de la mejora manera de hacerlos valer.