La cuestión de los alquileres urbanos está regulada por el Código Civil y la ley 23.091; esta ley es de “orden público”, lo cual significa que dichas disposiciones no pueden ser modificadas por las partes, aún de común acuerdo, por lo cual cualquier cláusula que contraríe lo allí dispuesto será nula.
De acuerdo a la ley, estos contratos deben hacerse por escrito, y si bien la falta de instrumentación no impediría su validez, no hacerlo de esa manera puede traer consecuencias muy graves, que trataremos luego.
El plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda es de dos años y para otro destino de tres años. Estos mínimos son inmodificables, por lo cual los contratos que se celebren por términos menores serán considerados celebrados por los plazos mínimos legales. Es decir: aunque el propietario y el inquilino acuerden hacer una locación de vivienda por 1 año, legalmente el mismo se considera hecho por 2 años, y cualquiera de las partes puede invocar dicho plazo a su favor.
Otro de los problemas más frecuentes es el del precio, sobre todo teniendo en cuenta la inflación que hoy reina. La ley de convertibilidad prohíbe cualquier tipo de actualización o indexación de los precios. Esto significa que son nulas las cláusulas que establezcan que el precio del alquiler se actualizará, por ejemplo, por el índice de inflación, o del costo de la construcción, etc. Esas cláusulas se consideran no escritas, por lo que el precio fijado inicialmente es el que debe respetarse. Se han aceptado algunas formulas para precaverse de estos aumentos, por ejemplo, alquiler pactado en dólares o precios escalonados dispuestos con anticipación (por ej: un precio para el primer año y otro precio para el segundo año), pero lo más importante es actuar con buena fé y tratar de ponerse de acuerdo ambas partes.
Algo que no es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable para los propietarios, es verificar la solvencia de la persona a quien van a alquilar. Es preferible alquilar por un precio algo menor pero a una persona que sepamos a ciencia cierta que estará en condiciones de pagar. Si se trata de una persona conocida será más sencillo, pero sino, será útil verificar si trabajan en relación de dependencia con la exhibición de un recibo de sueldo, si son propietarios de bienes inmuebles con la correspondiente escritura, o mejor aún solicitar un fiador o garante, sobre quién también habrá que juzgar su solvencia. Actualmente existen también servicios informáticos tipo “Veraz” que pueden ser útiles para conocer la situación financiera del candidato.
Otra medida importante para prevenir dolores de cabeza puede ser pedir dinero como depósito. La utilidad del mismo es no solo cubrirse por una eventual falta de pago, sino también utilizarlo como garantía de que el inmueble sea devuelto al finalizar el contrato en el mismo estado que se entregó, sin roturas ni faltantes ni deudas por servicios.
En el caso de que el inquilino realice algún tipo de arreglos o mejoras en el inmueble, será importante hacerlo constar también por escrito, especificando quien afrontará su pago, para evitar eventuales reclamos futuros.
Dejamos al final el tema de la instrumentación del contrato por su gran importancia. El mayor problema de no celebrar el contrato por escrito es la falta de prueba en caso de litigio; así, si el inquilino no paga el alquiler, va a ser difícil o casi imposible probar en juicio cual era el precio del alquiler. Otro problema que trae aparejado es la cuestión del plazo, puesto que, de no tener un contrato por escrito va a ser difícil demostrar cuando empieza y cuando termina el contrato. Como consecuencia de lo dicho, si el inquilino no paga o se venció el contrato, cuando el propietario intente un desalojo judicial le será mucho más difícil lograr su pretensión, y por ende también más lento y probablemente más caro.
Pero las cosas pueden ponerse peor: si nos encontramos con un inquilino inescrupuloso, corremos el riesgo, que al intentar desalojarlo, al no haber una prueba del contrato de alquiler realizado, aquél invoque ser “poseedor a título de dueño”, lo que como mínimo va a demorar bastante el juicio y puede eventualmente obligar a iniciar un nuevo juicio, llamado “reivindicación”. Como si lo mencionado no fuera demasiado, no faltará aquél que incluso pretenda iniciar una demanda laboral al propietario como “cuidador” o “casero”, que si bien no va a ser fácil que prospere, por lo menos va a traer un grave dolor de cabeza.
Demás está decir que si la cuestión se ventila en tribunales traerá inevitablemente aparejado, además de trastornos, altos costos en honorarios y gastos.
Hemos hecho un vuelo rasante sobre un par de cuestiones que consideramos importantes, y como puede verse no es una cuestión sencilla. Siempre les digo a mis clientes que si uno alquila una casa por $ 1.000 mensuales por dos años, es como si estuviera prestando $ 24.000, y nadie en su sano juicio prestaría esa suma de dinero a alguien que no conoce o no tiene referencias de su solvencia y mucho menos sin instrumentar la operación por escrito.
El gran valor que tienen hoy los inmuebles, el precio de los alquileres, la pérdida del valor de la palabra y el aumento de la litigiosidad, obliga a que quienes pretendan alquilar un inmueble tomen la mayor cantidad de precauciones posibles, instrumentando el contrato sí o sí por escrito, en lo posible con firmas certificadas. También sería muy recomendable que sea un abogado quien redacte el contrato, porque es el profesional idóneo para asesorarlo respecto a las cuestiones aquí tratadas y muchas otras que no tocamos por falta de tiempo.
Hasta la próxima!!!
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